Výkonný viceprezident YIT Juha Kostiainen nám porozprával, ako vníma rast cien nehnuteľností a stavebného materiálu v súčasnosti

Dnes slovenský realitný trh čelí obrovskému dopytu a nízkej ponuke, čo sa odráža na cenách samotných nehnuteľností. Tie aktuálne rastú rekordným tempom. Aká je situácia vo Fínsku?

Myslím si, že fínsky realitný trh je pomerne aktívny, no zároveň aktuálne vnímame akési spomalenie ekonomického rozvoja celej krajiny. Urbanizácia na druhej strane napreduje naďalej, keďže ľudia musia niekde bývať. Samozrejme riešime faktory ako dostupnosť stavebných materiálov a podobne. Je zložité hodnotiť trh vo všeobecnosti, no z môjho pohľadu bola naša výstavba v krajinách, v ktorých sme prítomní, rekordná.

Aká je priemerná cena za štvorcový meter bytov vo vašej krajine?

To sa odvíja od konkrétnych miest, no celkovo sa táto suma pohybuje niekde medzi 8 až 10-tisíc eur. Ak sa pozrieme na tretie najväčšie fínske mesto Tampere, nové byty tu stoja päť až sedem tisíc eur za štvorcový meter. V najväčšom mesto na severe Fínska, v Oulu, sa nehnuteľnosti na bývanie predávajú za štyri či päť tisíc eur. Samozrejme, najdrahšie to je v Helsinkách.

Už ste trochu načrtli stavebné materiály a ich dostupnosť. Čelíte nejakým väčším komplikáciám pri ich získavaní? Aj v súvislosti s vojnou na Ukrajine.

Museli sme prekonať viaceré výzvy. No boli sme vopred pripravení, máme dobre rozvinuté a podchytené dodávateľské reťazce. Samozrejme, niekedy sme sa museli vynájsť a napríklad vymeniť jeden druh materiálu za iný.

Čiže dokážete naďalej pokračovať vo svojich projektoch bez výraznejšieho spomalenia…

Áno, postupujeme viac-menej podľa plánu. Dnes už navyše máme pocit, že dramatické zdražovanie materiálov je za nami. Predpokladáme, že celková situácia na trhu tak bude jednoduchšia. Samozrejme, karty na trhu mieša aj konflikt na Ukrajine, no napríklad materiály, ktoré sú z Ruska, sme vedeli nahradiť a ich množstvo nebolo obzvlášť veľké.

Prečo si myslíte, že ceny stavebných materiálov nebudú už tak rýchlo zdražovať?

Vidíme to na štatistikách. Navyše, aj spomaľovanie ekonomiky napomáha zmierňovať tempo rastu cien. Aj na príklade Londýna, kde je výstavba nehnuteľností dlhodobo silná, vnímame, že sa ekonomika spomaľuje.

Ale inflácia rastie aj naďalej.

Áno, no zdražovanie materiálov už nie je také raketové. Aj keď je potrebné podotknúť, že je ťažké presne predpovedať, čo bude ďalej.

Keď sme pri inflácii, vaši slovenskí kolegovia mi povedali, že zvažujú uplatnenie inflačných doložiek. Ide o bežnú prax v rámci vašich projektov?

To závisí od konkrétnej krajiny a taktiež od konkrétneho projektu. Rovnako je dôležitým aspektom aj miestna legislatíva. Inflačné doložky zvyčajne využívame napríklad vtedy, keď pre nejakého investora budujeme byty na prenájom. Tým si akoby poistíme našu vlastnú pozíciu. Medzi jednotlivými trhmi však sú rozdiely v závislosti od legislatívy.

Aká je situácia s nájomným bývaním vo Fínsku?

V Helsinkách máme 40-tisíc takýchto bytových jednotiek pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť komerčný nájom. Tie sú vo vlastníctve samotného mesta. Do nájomného bývania sa však zapája aj súkromný sektor, existujú dva rôzne spôsoby. Prvým je ponúkať tieto byty lacnejšie ako bežne alebo môžu ľudia získať takzvaný príspevok na bývanie, a ten využiť pri prenájme. V 70. až 80. rokoch boli oblasti, kde sa nachádzali vyslovene len nájomné byty. To však nie je dobrý model, keďže dochádza k segregácii. Neustále tu prebieha diskusia, či by sa malo stavať viac takýchto nehnuteľností, alebo sa skôr zamerať na príspevky na bývanie. Kedysi spoločnosť vnímala žitie v nájomných bytoch alebo v prenájmoch ako niečo zlé. Dôležité bolo vlastniť strechu nad hlavou. Dnes to už neplatí.

Je vo Fínsku dostatok nájomných bytov? Napríklad v Bratislave by ste na jeho pridelenie čakali aspoň dva-tri roky.

Máme rovnaký problém. Diskutovalo sa už aj o tom, či limitovať počet rokov, koľko môžete stráviť v takejto nehnuteľnosti. Pripravoval sa aj zákon, že ak do piatich rokov bude človek zarábať určité množstvo peňazí, tak bude musieť byt opustiť. Nakoniec však nová legislatíva neprešla.

Budujete takéto byty?

Niekedy. Postavíme projekt a následne časť odpredáme investorovi. Väčšinou chcú len zopár bytov, málokto kúpi celý blok. No máme aj partnerov, ktorí sa špecializujú len na tento segment. Niektoré mestá navyše chcú, aby v projektoch bolo aspoň 30 percent nájomných jednotiek z celkového počtu. Čo sa týka našich aktivít vo všeobecnosti, dostupnému bývaniu sa venujeme, no nie do veľkej miery.

Je nájomné bývanie jeden z kľúčových aspektov dobre fungujúcich zmiešaných štvrtí?

Určite. Je potrebné však pripomenúť, že nemusí ísť vyslovene len o byty pre ľudí s nízkym príjmom, ale napríklad aj pre študentov či pre ďalšie iné skupiny. Jednou z výhod je to, že takéto štvrte je možné dokončiť rýchlejšie. Len ťažko by ste v tesnej blízkosti realizovali paralelne tri konkurenčné projekty určené na predaj, no môžete postupovať inak, keď staviate byty pre ich budúcich vlastníkov a súbežne začnete budovať tie nájomné a napríklad aj také, čo sa budú prenajímať komerčne.

Ako má vyzerať ideálna štvrť?

Dôležité je vytvárať nové štvrte či pretvárať tie existujúce na takzvané zmiešané štvrte. V nich by mal byť vyrovnaný pomer medzi bytmi, obchodnými prevádzkami a administratívou s ponukou pracovných miest. Ak majú obyvatelia takejto štvrte v pešej dostupnosti bývanie, prácu a občiansku vybavenosť, nepotrebujú sa zbytočne presúvať po meste. Takto sa štvrť stáva atraktívna pre obyvateľov aj firmy. A zároveň je živá, doslova nikdy nezíva prázdnotou. Príkladom v Bratislave je náš projekt ZWIRN s bývaním, retailom a kancelárskou budovou ZWIRN Office.  Dôležitým aspektom je aj hustota a rozmiestnenie jednotlivých prvkov. Napríklad retail čelí určitým výzvam kvôli online nakupovaniu.

Počas komunizmu sa na Slovensku stavalo obrovské množstvo panelákov, vznikali sídliská, ktorých jedinou funkciou bolo bývanie. Dnes tie budovy ešte stále stoja, pribudla aj občianska vybavenosť, no vyslovene o funkčných štvrtiach sa hovoriť nedá. Ako je to vo Fínsku?

V 60. a 70. rokoch, dokonca aj začiatkom 80. bola urbanizácia na nízkej úrovni. Ľudia sa sťahovali z vidieka do miest, následne sa vytvorili predmestia. Niekedy ich nazývame lesné predmestia, pretože je tam veľa zelene. Neskôr pribudli nejaké služby, no výraznejšie karty zamiešala zmena maloobchodnej logistiky a vznik supermarketov a nákupných centier. No aj napriek tomu vnímame, že existuje množstvo predmestí a štvrtí, kde nie je dostatok služieb a je náročné ich tam priniesť a rozvinúť danú oblasť po tejto stránke.

Boli ste niekedy na Slovensku?

Áno, niekoľkokrát som navštívil Bratislavu. Ešte pred pandémiou.

Na našom trhu ste síce v rámci spoločnosti YIT prítomní, ale čo by ste odporučili našim developerom pri plánovaní projektov?

Dôležitou súčasťou je naozaj ten peší prístup k službám a inej vybavenosti. Vo všeobecnosti sa ľudia roky spoliehajú na individuálnu automobilovú dopravu, no treba myslieť aj na cyklistov. Pri tomto aspekte je kľúčové správne územné plánovanie. Developeri musia taktiež pochopiť, že na to, aby sa ľudia niekam vybrali pešo, musia každých, povedzme najviac 120 metrov, naraziť na nejaký zaujímavý prvok. O tom už písala v 60-tych rokoch Jane Jacobs, novinárka a aktivistka z USA, ktorá výrazne ovplyvnila urbanistické zmýšľanie a štúdie amerických veľkomiest. Známy dánsky architekt a profesor, Jan Gehl, zase tvrdí, že ľudia potrebujú vidieť každých päť sekúnd niečo, vďaka čomu sa nebudú nudiť. V tejto súvislosti sa dá napríklad pracovať s materiálmi, ktoré sú využité na fasádach či s dĺžkou bloku alebo budovy.

Čo sa podľa vás bude diať na rezidenčnom trhu v najbližšej dobe?

Urbanizácia bude určite napredovať. Bez ohľadu na to, či sa pozeráme na Fínsko alebo Slovensko, je potrebné stavať ďalšie byty. A renovovať tie existujúce, no to niekedy býva príliš nákladné. Nemyslím si, že môžeme očakávať to, že ceny nehnuteľností začnú výrazne klesať. Nejaké menšie výkyvy sú, samozrejme, prirodzené, no tie súvisia s ekonomickými cyklami. Taktiež sa bude viac diskutovať o kvalite samotného bývania. Okrem toho pri covide sme zaznamenali, že ľudia začali preferovať satelity, uvidíme, či to tak bude aj naďalej.

A budú ceny rásť aj naďalej?

Áno, a aj pomerne rýchlo. Na druhej strane by určite pomohlo, ak by sa zvýšila výstavba bytov. V Helsinkách sa nám to podarilo a situácia sa jemne zlepšila.