Hypotekárny poradca: Čakať na lacnejšie byty sa neoplatí

Od vypuknutia pandémie koronavírusu sa veľa hovorí o zmenách podmienok pri čerpaní hypoték. Čo sa mení pre ľudí, ktorí si hypotéku vzali ešte pred týmto obdobím?

Podľa našich skúseností, klienti, ktorí hypotéku majú a riadne ju splácajú, nepocítia žiadne obmedzenia či úpravu podmienok. Keďže k nárastu sadzieb prišlo len vo výnimočných prípadoch, tak aj klienti, ktorým končí fixované obdobie, si stále siahnu na nízke úrokové sadzby bez výrazných problémov. Banky postupne začali upúšťať od sprísnených podmienok, keďže aj vláda postupne uvoľňuje opatrenia súvisiace s koronavírusom.

Dušan Baňacký

Ako sa zmenili podmienky pre nových žiadateľov o hypotéku?

Tie sú v momentálnej situácii v mnohých bankách sprísnené. Nedá sa povedať, že banky spravili jednotné opatrenia, ale každá zhodnotila možnosti rizika individuálne a podľa toho aj sprísnila jednotlivé podmienky. Či už neakceptovaním príjmu z podnikania alebo selektovaním odvetvia, v ktorom klient podniká, prípadne poskytnutím nižšieho LTV (pomeru výšky úveru a ceny nehnuteľnosti).

Druhým najčastejším obmedzením je neakceptovanie príjmu zo zahraničia. Možno povedať, že klienti, ktorí majú príjem z podnikania a žiadatelia zamestnaní v zahraničí, majú získanie úveru momentálne sťažené a pre banky sú rizikovou skupinou.

Okrem sprísnenia podmienok siahli niektoré banky aj na úrokové sadzby, aj keď výnimočne, a nárast sadzieb nebol vysoký. Keď už k nemu ale došlo, tak vo väčšine bánk to bolo len na dlhodobých fixáciách, napríklad 10-ročnej. Postupne sa však začínajú banky vracať k pôvodným sadzbám.

Vo všeobecnosti sa dá povedať, že hoci niektoré vybrané skupiny môžu mať získanie hypotéky komplikovanejšie, väčšina ľudí – hlavne štandardne zamestnaných – by problémy pocítiť nemala.

Vláda urýchlila uvoľňovanie opatrení a nedávno spustila 4. fázu otvárania prevádzok. Urýchlia uvoľňovanie opatrení aj banky pri hypotékach?

Predpokladám, že na základe ďalšieho vývoja postupne ustúpia z opatrení zavedených počas pandémie. Dá sa povedať, že už teraz niektoré banky postupne z niektorých opatrení pri individuálnom posúdení klienta upúšťajú.

Na druhej strane uvoľňovanie obmedzenia v podobe neakceptovania príjmu zo zahraničia bude podľa môjho názoru naviazané na otváranie hraníc, ako aj situáciu v krajine, odkiaľ má klient príjem. Banky totiž musia brať do úvahy aj opatrenia, jednotlivé balíčky podpory, či iné faktory vplývajúce na zamestnancov a zamestnávateľov v ostatných štátoch. Tu by som počítal s tým, že pôjde o opatrenie, ktoré bude zo strany bánk uvoľnené ako jedno z posledných.

Projekt NUPPU v bratislavskom Ružinove

Kedy môžeme očakávať návrat do pôvodného stavu?

Všetko to závisí od toho, ako sa bude vyvíjať pandémia na Slovensku a ako bude reagovať vedenie štátu. Ak bude pandémia naďalej na ústupe, fungovanie podnikov sa oživí, ľudia sa finančne zastabilizujú, keďže mnohí z nás fungovali z rezerv.

Je dosť možné, že s odstupom času a pozitívnym vývojom sa banky vrátia k podmienkam, aké boli pred pandémiou, nakoľko dopyt po nehnuteľnostiach či hypotékach je už teraz v porovnaní s obdobím spred par týždňov citeľne zvýšený.

Nábeh na režim, na ktorý sme boli zvyknutí, ale určite nebude okamžitý, príde pozvoľna. Spotrebitelia aj banky budú zrejme obozretní.

Je dobré kupovať nehnuteľnosť teraz alebo je lepšie počkať?

Ceny nehnuteľností v posledných rokoch stále rástli a mnohí ľudia si myslia, že aktuálna situácia spôsobí pád cien. To však nemusí byť pravda. Dopyt po bytoch, hlavne v Bratislave,  stále je. Ponuka nových bytov je pritom v hlavnom meste podľa všetkých dostupných štatistík na rekordnom minime.

Osobne si myslím, že ak klient plánuje riešiť bývanie pre seba, má stabilný príjem a vie, že nehrozí v tejto oblasti nejaké riziko, ako napríklad výpoveď či krach firmy, je dobre riešiť kúpu aj v týchto časoch. Čakať, že vysnívané bývanie bude v dôsledku pandémie lacnejšie, sa neoplatí, je to málo pravdepodobné. Štatistiky totiž ukazujú, že dopyt po nehnuteľnostiach je stále výrazne vyšší, ako je ich ponuka.

Viacero ľudí, ktorí plánovali kúpu bytu investične, zvolil vyčkávaciu taktiku. Avšak z dlhodobého pohľadu – teda keď sa pozrieme napríklad na novostavby v Bratislave, ktoré budú dokončené za niekoľko rokov – má zmysel investovať aj teraz. Tieto byty budú len rásť na cene a ich kúpa o pár rokov by bola drahšia alebo by nebola vôbec možná, keďže momentálne sa predáva z papiera a tieto byty by boli už dávno predané.

Projekt NUPPU v bratislavskom Ružinove

Dá sa očakávať nejaký zásah NBS do poskytovania hypoték?

Národná banka Slovenska posledné roky priebežne zavádza rôzne obmedzenia, aby znížila mieru zadlžovania obyvateľstva, a nemyslím si, že prídu ústupky z toho, čo sa za posledné roky zaviedlo. Skôr si myslím, že dôjde k ďalšiemu poklesu úrokových sadzieb, aby boli úvery pre žiadateľov ešte atraktívnejšie a motivovali ich k nákupom. Samozrejme, s prihliadnutím na riziko, komu a za akých podmienok sa úver poskytne.

Ľudia, ktorí nezvládajú splácať hypotéku môžu ešte stále požiadať o odklad splátok. Ako na to?

Banky to vyriešili vcelku elegantne – využili svoje mobilné aplikácie či formuláre na webových stránkach tak, aby klienti vedeli rýchlo a bez návštevy pobočky o tento odklad požiadať. Formulár stačí vyplniť a poslať.

Zo štatistiky je zjavné, že viac ako 80 % klientov, ktorí o odklad požiadali, tak urobilo touto elektronickou formou a väčšina využila odklad na maximálnu možnú lehotu, teda 9 mesiacov.

Oplatí sa o odklad požiadať aj ľuďom, ktorých príjmy klesli iba mierne?

Som názoru, že ak to pre klienta nie je naozaj potrebné, mal by sa odkladu radšej vyhnúť. Banka totiž pri odklade nesplatenú časť istiny (teda úveru) naďalej úročí, čím vznikajú dodatočné náklady. Samozrejme, v niektorých prípadoch – v závislosti od nastavených podmienok klienta po ukončení odkladu – to môže byť výhodné. Napríklad, ak klient dodrží pôvodnú splatnosť úveru, teda po skončení odkladu bude o dobu odkladu splatnosť kratšia, čím sa mu navýši mesačná splátka. V tomto prípade bude za predpokladu nezmenenej úrokovej sadzby počas zvýšenej doby splatnosti preplatenie podobné alebo dokonca o niečo nižšie ako pri pôvodnom scenári.

Týmto by som ale nechcel navádzať klientov na odklad splátok. V tomto prípade síce nepôjde o negatívny záznam do úverového registra, ale banka túto informáciu predsa len uvidí. Lepšie je úver splácať, a ak chcete v budúcnosti ušetriť, môžete využiť mimoriadne splátky.