Novostavba či starší byt?

Výber a kúpa konkrétneho bytu je pre väčšinu z nás jedným z najväčších rozhodnutí zo všetkých, ktoré kedy spravíme. A jednoznačne je to aj veľká zodpovednosť, pretože ide vždy o pomerne veľkú investíciu. Je preto správne zozbierať si čo najviac informácií, zvážiť čo najviac faktov, poradiť sa s čo najviac ľuďmi a neunáhliť sa.

Pokiaľ ste práve teraz v situácií, že ste pred kúpou bytu, jedna zo základných otázok, ktoré si pravdepodobne kladiete je „Je rozumnejšie vybrať zrekonštruovaný starší byt, alebo nový byt v novostavbe?“. Pomerne jednoduchá a vecná otázka, ale odpovedať na ňu nie je vôbec jednoduché. Jedna aj druhá možnosť má svoje výhody a nevýhody a vo výsledku zaváži to čo je dôležitejšie pre vás.

Aby sme vám pomohli zorientovať sa, pripravili sme férové porovnanie nových bytov v novostavbách a starších bytov vo viacerých oblastiach. Takže poďme postupne do nich!

Lokalita

Jeden z najdôležitejších faktorov vôbec. Na jednej strane lokalita zásadne vplýva na cenu nehnuteľnosti (o čom sa budeme baviť nižšie), na druhú stranu aj priamo vplýva na kvalitu života a bývania. Je lepšie keď máte zástavky MHD dve minúty pešo, školu na skok a v okolí niekoľko reštaurácií, obchodov a bývate kúsok od centra.

Pravdou je, že novostavby nezvyknú byť situované do centier miest (pretože plochy vhodnej na stavebnú činnosť v centrách sa už takmer nevyskytujú), ale v rámci širšieho centra nie su ničím výnimočným. Napríklad naše projekty ako Byty Villinki sú umiestnené hneď na začiatku Líščieho údolia 10 minút od centra (ak pôjdete MHD) vo výbornej lokalite.

Pokiaľ chcete bývať priamo v centre mesta, tak skôr nájdete starší byt, než nový byt v novostavbe. Treba ale brať na vedomie, že bývať v centre mesta má aj svoje úskalia ako pomerne vysoká hlučnosť, ustavičný ruch a to nemusí vyhovovať každému. Ako optimum bude pre mnohých voľba bytu blízko centra (do 10 – 15 minút), ale nie priamo v ňom.

Rekonštrukcia

Staršie byty ich dispozíciou odrážajú dobu ich výstavby a trendom, ktoré boli v tých rokoch zaužívané. Najtypickejším príkladom slovenských sídlisk sú panelové domy s bytmi, ktoré majú umakartové jadro. V minulosti veľmi obľúbený a využívaný materiál je vlastne len papierom tvrdeným umelou živicou, ktorý vrstvený lisovaním. Okrem estetickej stránky je aj hygienickosť tohto materiálu pre dnešnú dobu absolútne nepostačujúca a takto riešené byty potrebujú rozsiahlu a finančne náročnú  rekonštrukciu.

foto: YIT

Technický stav

Najväčšou výhodou novostavieb sú práve nové a moderné materiály a technológie využívané pri jej výstavbe. Avšak ani najlepšie materiály nemusia zaručovať kvalitu, ak je prevedenie prác nedbalé či dokonca nekompletné. Takéto prípady bývajú pomerne časté, najmä ak dopyt prevýši ponuku a byty sa stavajú rýchlo a neprofesionálne. Výhodou pri novostavbách je však možnosť reklamácie jednotlivých častí stavby, ktoré sú chybné alebo nespĺňajú svoju funkciu.

Technický stav starších bytov je už síce preverený predchádzajúcim majiteľom, ktorý nedostatky bytu už pravdepodobne odstránil. Ak nie, všimnete si to väčšinou už pri prvej návšteve bytu a ďalej jeho kúpu nezvažujete. Problémom pri starších bytoch ale môže byť únavová životnosť materiálov použitých pri výstavbe a inštaláciách bytu, ktorá môže pribúdajúcimi rokmi spôsobovať problémy.

Susedia a spoločné priestory

V novostavbách sa stretnete spravidla s mladými rodinami, ktoré si začínajú budovať vlastné zázemie, zatiaľ čo pri staršom byte musíte počítať aj so staršou generáciou jeho obyvateľov. Nemusí to byť pravidlom, ale starší ľudia radi pozorujú a komentujú život nových obyvateľov priestorov. Tento fakt by mali zvážiť všetci záujemci o nové bývanie, ktorí si potrpia na svoje súkromie.

Takisto sa staršia generácia vo všeobecnosti ťažko prispôsobuje nejakým zmenám v spoločných priestoroch obydlia, ktoré nemusia byť vždy vyhovujúce. Lepšia situácia je v súčasnosti pri novostavbách, pri ktorých sú  kladené vyššie nároky na komplexnosť riešenia a tiež kvalitu miestnej infraštuktúry. A to sa netýka len dostupnosti a občianskej vybavenosti lokality, ale aj výťahov, počtu parkovacích miest, bezpečnosti detských ihrísk a prítomnosti oddychových zón pre obyvateľov domu.

foto: Byty Tarjanne Dúbravka 

Energetická náročnosť

V dnešnej dobe sa čoraz viac hľadí na ekologickú stránku ľudskej činnosti. To platí najmä pri výstavbe nových bytov, ktoré využívajú najmodernejšie postupy, materiály a technológie takým spôsobom, aby pri tom príroda čo najmenej utrpela. Ekologickosť stavby, ktorá využíva prírodné obnoviteľné zdroje, je samozrejme aj našou prioritou.

Jedným z našich projektov je napríklad Tarjanne Dúbravka, pri ktorom sú využité izolačné trojsklá, minerálna vlna a ďalšie moderné materiály. Vďaka nim a tiež energetickej hospodárnosti zaraďuje do energetickej triedy B, čo znamená, že spĺňa kritéria nízkoenergetického bývania. Vo všeobecnosti platí, že ak sa rozhodnete pre akúkoľvek novostavbu, môžete počítať s nižšími výdavkami na energie, ako pri staršom byte.

Hypotéka

Pri kúpe nového aj staršieho bytu väčšinu ľudí neminie hypotekárny úver. Pred schválením hypotéky je potrebné, aby odborník stanovil odhadovanú cenu bytu, podľa ktorej je určovaná výška úveru a aj jeho podmienky. Pri novostavbách s týmto odhadom nebýva problém, keďže sa väčšinou blíži alebo rovná kúpnej cene. A ak splácate hypotéku, tak ju splácate len za svoj vlastný, nový a moderný byt.

Pri starších bytoch môže byť stanovená cena nižšia, ako by ste potrebovali a potom by vám aj pri 100%-tnej hypotéke peniaze na kúpu nestačili a museli by ste si zabezpečiť iné prostriedky na riešenie tejto situácie. Takisto sa pri starších bytoch so susedmi musíte zložiť na spoločný úver, takzvaný fond opráv, ktorý je založený rekonštrukcie stavby, ktoré sú v lepšom prípade kvalitne odvedené.

Finančná náročnosť

Cena nového bývania samozrejme priamo súvisí s technickým stavom stavby a jej vekom, ale takisto  sa odvíja od atraktivity danej lokality a aktuálneho trhu v oblasti nehnuteľností. V zrekonštruovanom staršom bytovom dome si s bytom kupujete v istom zmysle aj dlh vo fonde opráv, o ktorom sme písali vyššie.

Pôvodná cena novostavby je síce väčšinou vyššia, ale v konečnom dôsledku môže byť rovnaká alebo nižšia ako pri starom byte, po zrátaní všetkých dodatočných nákladov na rekonštrukcie. Tiež treba myslieť na to, že ak by ste sa zo svojho nového bývania v budúcnosti chceli odsťahovať, ľahšie  a výhodnejšie predáte novší byt.

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité spísať si všetky pre a proti. Ak sa rozhodnete pre novostavbu, overte si najmä serióznosť developera, ktorú ľahko spoznáte podľa kvality jeho predošlých projektov. Ak by ste sa nás chceli niečo opýtať, alebo vyjadriť svoj názor na túto tému, môžete tak urobiť prostredníctvom komentárov pod článkom.