Bez kolaudácie sa do bytu nenasťahujete. Viete, o čo ide?

Veľa ľudí si pod kolaudáciou predstaví párty v novom byte s fľašou šampanského. V skutočnosti však ide o pomerne zložitý proces, ktorý uvádza novostavbu do života. Bez neho by ste kľúče od budúceho domova v rukách nedržali.

Zabezpečuje ju developer

Aby sa v nej dalo bývať, musí každá budova prejsť kolaudačným procesom. Dochádza k nemu po ukončení stavebných prác alebo vtedy, keď už stavebník dorába len posledné detaily. Počas kolaudácie sa zisťuje, či stavba neohrozuje život a zdravie osôb, životné prostredie a či je postavená v súlade s platnými požiarnymi alebo technickými predpismi.

Rastúci dopyt po nehnuteľnostiach spôsobuje, že si väčšina ľudí byt v novostavbe kúpi ešte pred kolaudáciou. Nemusíte sa však báť, vy s ňou v podstate nijaké starosti nemáte: „Až do momentu, kedy si klient prevezme kľúče, je vlastníkom všetkých priestorov v novostavbe stále developer. V našom prípade YIT. Klient preto v samotnom kolaudačnom procese úlohu nezohráva. Všetku dokumentáciu ku kolaudácii a jej priebeh zabezpečuje majiteľ budovy,“ vysvetľuje Katarína Šutová, manažérka starostlivosti o zákazníkov. Jediná výnimka nastáva vtedy, ak ste po dohode so stavebníkom zabezpečovali niektorú z inštalácii v byte sami. Dokumenty k nej v takom prípade vlastníte vy a musíte ich doložiť k ostatným.

Priebeh kolaudácie

Ako prvý krok developer podáva návrh na začatie kolaudačného konania. Počas neho potom kolaudačná komisia v teréne skúma, či stavba vyhovuje všetkým podmienkam na základe územného plánu, územného rozhodnutia a stavebného povolenia.

Ak proces kolaudácie neprebehne správne, stavebný úrad nie je povinný na neskôr objavené nedostatky prihliadať. Môže sa teda stať, že opravy budete musieť hradiť vy ako budúci majiteľ bytu.

Kolaudačné rozhodnutie

Ak kolaudačná komisia nezistí závažné nedostatky, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie.  V ňom udá presné podmienky, za ktorých je možné budovu bezpečne používať, a stanoví účel stavby. V prípade bytového domu teda určí, že bude slúžiť na bývanie. Keď je účel stavby raz daný, nedá sa zmeniť. Developer ju v tomto prípade môže používať iba za účelom predaja bytov, nemôže tam zriadiť napríklad kancelárie.

V kolaudačnom rozhodnutí stavebný úrad tiež uvádza nedostatky, ktoré stavebník musí v stanovenej lehote odstrániť. Práve v tomto bode môžu nastať komplikácie, ktoré ovplyvnia aj vás. Stavebné konanie je totiž prerušené a vy sa do svojho nového bytu stále nemôžete nasťahovať.

Niekedy ale nastáva ešte horší scenár, a to, že stavebný úrad kolaudačné rozhodnutie nevydá. Táto situácia môže nastať z viacerých dôvodov:

• Je ohrozená bezpečnosť a ochrana zdravia obyvateľov bytového domu, životného prostredia alebo budovu nie je možné používať na stanovený účel.

• Nie je zabezpečené vykurovanie, pripojenie na rozvod elektriny, vody alebo na kanalizačnú sieť.

• Prevádzka výťahu nefunguje alebo nie je bezpečná.

• Prístup ku stavbe ohrozuje obyvateľov a návštevníkov bytového domu.

• Nie sú splnené podmienky stavebného povolenia.

• Sú zistené závažné odchýlky od pôvodného stavebného plánu a projektovej dokumentácie.

• Chýbajú doklady o vyhovujúcich výsledkoch povinných skúšok a vyhlásenie výrobcu o zhode stavebných materiálov.

• Ak bytový dom podlieha povinnej energetickej certifikácii, aj nepredloženie tohto certifikátu môže byť dôvodom na nevydanie kolaudačného rozhodnutia.

Máte v prípade, že táto situácia znemožní nasťahovanie sa do nového bytu podľa vašich plánov, právo na odškodnenie? Podľa Kataríny Šutovej môžete odpoveď nájsť v zmluve s developerom: „Nárok na refundáciu je v takomto prípade ošetrený v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve s developerom.“ Skontrolujte si preto, ako sú zadefinované podmienky vašej zmluvnej dohody.

Rozhodnutím sa proces nekončí

Po vydaní kolaudačného rozhodnutia musí stavebník budovu zaevidovať na obecnom úrade. Len tak môže byť novostavba zapísaná do katastra nehnuteľností, a to na základe prideleného súpisného čísla, kolaudačného rozhodnutia a geometrického plánu. Budovu stavebník eviduje aj pre účely priznania dane z nehnuteľnosti.

Kedy kolaudovať netreba?

Existujú tiež podmienky, za ktorých môže stavebný úrad od kolaudácie upustiť. Napríklad v prípade drobných stavieb, menších stavebných úprav či udržiavacích prác. Ak ale ide o dokončenú novostavbu, určenú na bývanie a rekreáciu, kolaudácia musí prebehnúť vždy.

Pri rekonštrukcii je opätovná kolaudácia nevyhnutná iba vtedy, keď je na prestavbu potrebné stavebné povolenie.